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嘴上说着买南沙,却都去买了黄埔?

发表时间:2020-03-01 15:33:42  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

2019年广州哪个区最火?

这个答案毫无疑问是南沙。

但有趣的是,很多购房者把黄埔和南沙拿出来做选择题。

如果是你,你会怎么选呢?

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南沙和黄埔

购房者是怎么选的?

黄埔和南沙之所以经常被放在一起比较是有道理的,这其实也就是在选择广州向东还是向南的问题。

从一手情况来看,去年黄埔和南沙一手网签量均超过1万套,是仅仅次于增城的网签大区。

不过,南沙一手网签量略大于黄埔,超出约3000套。

虽然黄埔网签均价在2.7万元/平,南沙网签均价在2.2万元/平,看起来差距不大,但实际上黄埔在售新房价格普遍在3万+左右,南沙2万+,南沙依然存在价格优势。

从二手房(这里包含住宅、公寓、商铺)情况来看,2019年黄埔网签4449套,南沙3751套。

看起来两个区域不相上下,但由于黄埔供应量少,去年年底黄埔库存消化周期到了6.4个月,而南沙则为12个月。

真正能看出购房者选择倾向,是在南沙和黄埔放松限购的时候,限购政策放松后半个月(2019年12月23日-2020年1月5日),黄埔成交了757套遥遥领先,南沙成交406套。

也许在价格、限购因素的影响下,购房者把票投给了南沙,但在限购放松的前提下,购房者似乎更乐于把票投给黄埔。

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黄埔和南沙

谁更有实力?

如何看一个区域的潜力,我们从以下几个方面分析:

1、片区规划

在这一点上,南沙显然更胜一筹。

南沙定位为(广东)南沙自贸试验区、南沙粤港澳全面合作示范区、国际航运中心、粤港澳大湾区海上门户。另外,《广州市城市总体规划(2017-2035)》提出,南沙是广州唯一副中心,是功能完整的滨海新城。

黄埔则是有广州第二CBD的规划,以及重点打造的四区四中心:知识城、科学城、黄埔港、生物岛。

从实施进度来看,黄埔已经得到一定发展,但是南沙才刚刚开始。

2、经济实力

从经济发展情况来看,虽然去年南沙GDP增幅达到了10.5%,成绩十分亮眼,但黄埔的GDP总量碾压南沙。而且黄埔GDP总量连续三年坐上广州亚军宝座,十分稳固,增长率也依然处于高位。

很明显更靠近城市中心的黄埔,是东进战略的直接受益者,部分区域被规划为广州第二CBD区域,发展相对成熟。

2018年黄埔入驻的总部企业达97个,仅次于天河,是南沙数量的近4倍。

3、人口增长情况

从2018年的人口数据来看,黄埔4年人口增长率为26.59%,增速和总量均远超南沙。

但两个区域在“抢人”方面竞争激烈。

去年年底黄埔、南沙分别公布了人才优化政策:黄埔连续工作半年的符合条件的各类人才,可限购一套房。持有广州绿卡人才者其父母、配偶父母、成年子女等均可在黄埔区限购一套;南沙则是符合条件的本科学历者,可不受户籍、社保、个税限制,在南沙购买首套房。

黄埔门槛较高,是因为黄埔重点放在“人才”。从2019年黄埔先后发布“美玉十条”、“港澳青创10条”、“海外尖端人才8条”三条人才新政,给予各类人才以及企业大手笔补贴也可以看出这一点。

4、交通

地铁一通,黄金万两。交通,特别是轨道交通对一个区域的意义不言而喻。

目前黄埔已通车地铁有5条:地铁5号线、6号线、13号线、14号线支线以及21号线;在建地铁线路:地铁7号线二期以及13号线二期。

规划以及在建的有轨电车有:黄埔有轨电车1号线、有轨电车2号线、3号线、4号线、7号线、8号线、9号线,以及临江大道—鱼珠线。

(图片来源:黄埔观察)

但南沙仅仅有4号线连接庆盛枢纽,不过正在建设的地铁线路有地铁18、22号线。特别是18号线建成后,大概30分钟从南沙可以到市区。

另外,《南沙庆盛枢纽区块控规深化及城市设计》显示庆盛枢纽片区将是粤港澳大湾区重要的科技创新节点,具备“四线交汇”的优势,可连接已开通的广深港高铁庆盛站和广州地铁4号线庆盛站。规划中的地铁22号线和知南线也会在该处设站。

从交通规划和铺设的情况来看,显然是靠近城市中心的黄埔更占优势。

5、租金增长

2019年,南沙租金增长率全市第一,但是租金整体水平依然偏低。黄埔则以3.77%的租金增长率排名全市第二。

从租金情况来看,南沙的租金处于快速增长期,黄埔处于稳定增长期。

表2 2019年全市监测点住宅租金

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怎么选?

总体来看,黄埔属于中心六区之一,在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面,都更占上风。这也是为什么限购放松后,黄埔更吸金的原因。

不过买房还是要看实际需求,如果是在南沙工作的刚需客,买是没问题的。但对在中心区工作的人来说,离中心区的距离远是南沙的缺点,这也是南沙发展最大的痛点,要几年时间才会有所改善。从这一点看,南沙投资价值没有黄埔好。

虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔,但如果有名额,首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心,黄埔站在承接其外溢需求的第一位,概念满天飞不如隔得近。

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责任编辑:房产论坛